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  • “北漂樂園”燕郊土地落宗難:副市長也沒辦下
  • 2017-02-14
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  經濟觀察報 田國寶 張鳳玲/文 2月8日,河北省三河市燕郊國家級高新區格外寒冷,迎賓南路的燕郊不動產登記業務大廳附近聚集了數百位業主,他們急于從政府獲得一個確切的信息:手中的房產證什么時候能換成不動產證。

  自2016年12月1日三河市正式實施不動產登記以來,燕郊地區部分業主們在交易過程中發現,房產證因為落宗問題而無法換發不動產證,從而導致無法交易。截至目前,整個燕郊至少發現33個小區存在類似問題。

  當日,三河市副市長劉增祿在針對這一問題的現場辦公會上,指定政府工作人員帶著業主辦理不動產登記,業主們齊聲叫好。但到窗口時,卻遭到辦事人員的拒絕,理由是房產對應的土地性質并非住宅用地。

  這個緊鄰北京通州區隸屬河北國家級高新區,過去幾年房價爆漲,大量產業項目變身房地產。由此引發各類土地亂象,在這一輪不動產登記過程中暴露。

  廊坊市國土系統一位人士透露,無法落宗的小區多數與違規使用土地有關。

  不動產登記引發的落宗問題不僅僅在燕郊,河南、河北、山東、湖南等省市也均發生,造成的原因也各不相同,但多數均與土地有關。

  一位廊坊市國土系統相關官員表示,類似的情況在全國較為普遍,具體到一個城市,則屬于個別現象,但解決起來比較棘手,比如土地性質為工業用地的,想要完成不動產登記,需要把土地性質變更為住宅用地,“需要更高級別的政府來解決。”

  目前燕郊住宅落宗難的問題,已引起政府高層注意。在向上級部門匯報有關情況后,2月9日,國土資源部在國新辦發布會上表態,燕郊不動產登記事情正在解決中,部分住宅通過了解歷史情況、完善手續等已經可以登記,未來會陸續解決不動產登記問題。

  “副市長也沒辦下來”

  2月7日,為了解決燕郊部分小區無法落宗問題,三河市政府下發一份《致廣大業主公開信》顯示,目前三河市正在對全市房地產進行全面摸底調查,“經過反復查找歷史證資料,目前已經認定福成五期、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園、祥馨日升、電子城小區可以辦理不動產登記。”

  同時,三河市政府進一步表示,其他小區正在逐一核查中,結果將陸續公布,一周內將出臺具體解決辦法和工作方案。

  2月8日,在燕郊不動產登記中心,三河市政府副市長劉增祿也重復了上述承諾,并表示問題將在一周內解決。

  在業主們的要求下,劉增祿親自指定福成五期4號樓一位業主現場辦理不動產證,此前,廊坊市國土資源局給業主們的答復是:福成五期1、2、3號樓土地性質為工業用地,4號樓土地性質為綠化用地,無法辦理不動產證。

  4號樓業主在政府工作人員帶領下到不動產登記中心窗口辦理時,不動產登記中心工作人員堅持認為,土地性質還未變更過來,無法辦理不動產證。

  這個插曲一定程度上反映了想要解題并不容易。不過,2月9日國土資源部在發布會上的表態,似乎意味著事情發生了轉機。國土部部長姜大明表示,燕郊問題,現在正在解決。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續,可以登記了,估計在不長的時間,就會解決完畢。

  無法落宗的原因

  2月8日上午,一位福成上上城五期的業主表示,其所在小區共有4棟樓無法落宗,通過業主們自行查詢得知,1、2、3號樓土地屬于工業用地,4號樓屬于綠化用地,由于土地性質問題,房屋未落宗而無法換發不動產證。

  未落宗,是指土地使用權人有土地使用數量支配權,但沒有落實地塊或宗地。經濟觀察報根據業主投訴和現場查詢記錄不完全統計,目前燕郊80多個小區中,至少有33個小區存在無法落宗的情況。其中多數為單位家屬樓,由于用地為劃撥,所以整體無法辦理落宗。

  2016年1月份,國土資源部發布《不動產登記暫行條例實施細則》,目前已經有18個省、直轄市、自治區啟動不動產登記。2016年12月1日,三河市開始正式實施不動產登記,未來無論一手房還是二手房交易全部換發不動產證,取代原來的房產證。原來購房者只拿到房產證,小區國有土地使用證統一在開發商手中備存,不動產證為國有土地使用證和房屋產權證二合一。

  前述廊坊市國土系統人士介紹,從不動產登記實施以來,廊坊市下轄三河市燕郊地區小區無法落宗主要有四種情況:第一,土地出讓金和相關稅費沒有繳清;第二,土地性質為工業用地;第三,土地性質為集體土地;第四,土地為劃撥土地。

  該人士表示,針對燕郊部分小區無法落宗的不同情況,土地本身為住宅用地,開發商拖欠土地出讓金的,只要補交完相關費用后,即可以辦理。

  針對工業用地、劃撥土地和集體土地性質的小區,目前政府方面并沒有相應方案。但其認為,還需要履行相關土地性質變更程序,工業用地和劃撥土地補交土地出讓金后變更為住宅用地,集體土地還需要履行農轉用手續。

  工業用地和劃撥土地變更用地性質,在上級政府支持下,只要符合城市總體規劃和用地指標,解決難度相對較小。不過,目前燕郊已經超標使用近1200畝住宅用地,而且2016年供應指標為零,想要騰挪出相應的指標顯然并不容易。

  集體土地想要變更成住宅用地,不僅符合上述幾個條件,而且還需要符合農地轉用的相應條件,這一審批權限為河北省甚至更高。“就看上級政府如何處理了。”

  目前暴露出來的不動產登記問題,河北和河南較為嚴重,河北除了燕郊所屬的廊坊外,石家莊、邯鄲相關無法落宗的問題也較為突出。而據河南鄭州當地媒體統計,鄭州全市經開區只有15個小區可以辦理不動產登記,其他市轄區共有55個小區存在落宗難題。

  原國土部地籍司副司長向洪宜向經濟觀察報記者分析,此番國土部針對燕郊的不動產登記的解決口徑,實際上是遵循“從松”原則,主要原因在于,一、購房者不是責任方,二、燕郊這種現象存在于全國范圍內。問題的源頭在于早年執行土地指標管理制度的松散,地方政府、國土資源系統和住建系統整體無土地指標管理意識。

  長期以來,一個房地產項目的規劃、土地和建設分屬不同部門審批,其中用地規劃和項目建設規劃歸規劃部門;建設用地審批由國土部門審批并頒發國有建設用地使用證書;項目建設審批由住建部門審批并由房管部門下發產權證書。

  房、地權證分屬不同部門,一定程度是形成不動產登記過程中出現各類問題的根源,無論是燕郊部分開發商用非宅地土地證辦理房產證,還是鄭州開發商通過抵押土地向銀行貸款,在項目交工后不解押,最后因土地證被法院查封的現象,均與這種兩證隔離的制度有一定關聯。

  上述廊坊市國土系統人士透露,不動產登記曾一度受到燕郊部分開發商的抵制,“國土部門在部分小區進行核查、測繪的時候,物業的人都不讓進門。”

  不動產登記讓土地證和房產證二合一,把權屬歸屬至國土系統,一方面為原來遺留問題解決提供了契機,另一方面,兩證合一,也一定程度彌補了之前兩個部門之間形成的監管真空和漏洞。

  “宅地指標用光了”

  燕郊多數無法落宗的房屋都存在一個普遍問題,即房產證顯示土地性質是住宅用地,而在不動產登記中心查詢得到的卻是非住宅用地。在缺乏合法土地證書的情況下,為何能夠辦理出房產證?這是多數業主心中的疑問。

  上述廊坊市國土系統人士表示,三河市政府組織各部門對燕郊各個問題小區進行調查和核對,主要存在幾種情況。

  第一,屬于歷史遺留問題,在國家實施招拍掛政策之前,一些單位利用劃撥土地建設家屬樓,最后辦理了房產證;還有一類是集體土地或劃撥用地建設的各類保障房和回遷房,有房產證,但也無法辦理不動產證。

  第二,違規用地形成的問題,一類是開發商利用假的土地證書,在一些官員的幫助下辦理房產證,比如,本來是綜合用地,卻以住宅用地名義辦理房本;還有一類土地性質變更過程中,開發商沒有補交相應土地出讓金,土地被打回原形。

  另外,也有地方政府在運用商品房用地指標時存在寅吃卯糧現象。廊坊北三縣地區,常常會出現業主辦理完網簽兩年之后才能拿到房產證。其中一個重要的原因就是,房屋所在的宗地本是非住宅用地,今年的項目用的是明年甚至后年的宅地指標。

  河北省國土局一位人士曾在接受經濟觀察報采訪時表示,工業用地變更為住宅用地必須符合三個條件:第一,必須符合城市總體規劃;第二,經過規劃部門審批通過;第三,國土部門主管官員簽字。

  據其介紹,這一過程中,只要符合相關條件,在區縣一級政府就可以進行變更。上述廊坊市國土系統人士表示,土地性質變更后,當地住宅用地總量不能超過當年商品房住宅用地指標。

  但燕郊的問題是,此前宅地出讓規模遠遠超出指標。經濟觀察報記者查詢燕郊2011年到2016年6年的商品房土地指標和出讓情況,每年指標和實際出讓均存在較大差異,比如2011年分別為 132.149公頃和47.3936公頃;2013年分別為47.42公頃和209.1849公頃。

  6年里,燕郊商品房供應指標共計4751.688畝,實際出讓面積為5942.1075畝,實際出讓比供應指標多出1190.4195畝。也就是說,截至2016年底,燕郊住宅小區中,有近1200畝土地雖然名義上為住宅用地,但相關審批程序還未履行完畢。

  而從2014年開始燕郊商品房用地出讓斷崖式下降。由 2013年209.1849公頃下降至2014年14公頃、2015年10公頃和2016年0出讓。同期,燕郊商品房用地指標分別為47.42公頃、66.33公頃、8.21公頃和0指標。

  實際上,2008年之后,伴隨著北京房價不斷上漲,一直定位為產業園區的燕郊成為北漂置業的理想之地,房價開始抬頭,新的房地產項目不斷涌現。

  在燕郊,有關產業園區變身房地產項目的案例并不鮮見。2011年為了配合燕郊國家級高新區揭牌儀式,當地政府一口氣推出八大產業項目。時至今日,這些項目所在地大半已經開發成商品房。

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